월세보증금 최우선변제, 보증금 지키기

 

 

우리의 소중한 월세보증금을 지키기 위해 

오늘은 최우선변제라는 것에 대해 이야기를 해보고자 합니다. 

 

최우선 변제는 세입자가 특정 조건을 충족했을 때 

보증금의 일부 금액은 반드시 보전해 주는 개념입니다. 

 

정말 그러면 안되겠지만

혹여라도 내가 월세로 살고 있는 집이

 

집주인의 재정적인 문제로 인하여 

경매로 넘어가게 되었다고 가정하면

 

이 경우 최우선변제 개념을 알고 계약을 했다면

우리는 우리의 소중한 월세보증금을 혹시나 100% 보전하지 못하는 

상황이라고 할지라도 손실을 최소화 할 수는 있는 것이지요.

 

월세보증금 최우선변제를 받으려면 첫번째?                     

 

 

월세보증금 최우선변제를 받기 위해서는 

월세 계약을 하기전에 

 

반드시 계약 보증금이 소액임차인 범위에

해당되는지를 확인하셔야 합니다.

 

소액임차인의 범위는 지역별로 다르며

기준은 보증금 금액 입니다.

 

이해를 돕기 위해 

서울특별시를 예를 들면

 

서울특별시의 소액임차인 

보증금 범위는 아래와 같습니다.

 

(인터넷등기소에 접속하여 =>상단의 자료센터 클릭 후=>'소액 임차인의 범위 등 안내 ' 를 누르면

  지역별 소액 임차인의 범위를 확인할 수 있습니다.)

 

위의 차트를 이해하기 위해

다른 모든 조건은 무시하고 

단순히 보증금만을 가지고 소액임차인인지 여부를 이야기 해보면

 

2023년 2월 21일 이후에는 보증금액이 1억6천5백 만원 이하이기 때문에

2023년 2월 21일 이후에 월세계약을 하신다면

1억6천5백만원 이하의 보증금으로 계약을 하셔야 하며  

 

이 조건을 충족한다면 만일 집이 경매에 넘어가더라도

최소한 5500만원의 돈은 최우선변제로 지켜낼 수 있습니다.

 

하지만 만일 2023년 2월 21일 이후에 월세계약을 했음에도 불구하고 

1억6천5백만원을 초과한 금액으로 계약을 했다면 

 

소액임차인 범위에 해당되지 않기에 최우선변제는 받을 수 없습니다.

 

물론 최우선변제를 받지 못했더라도 운이좋게 경매 후 나에게 돌아올 돈이 

남아 있다면 보증금은 보전되긴하겠지만

 

그렇더라도 최우선변제로 5500만원은 보장이 되는 상황에서 결과를 기다리는 것과 

나의 보증금 중 1원도 보장되지 않는 상황에서 결과를 기다리는 것은 

천지 차이일 것입니다.

 

그렇기 때문에 

혹여나 지금 월세 계약을 하려고 하시는 분이라면

아래 사이트에서 반드시 소액임차인 범위를 확인하시어 

 

최우선 변제를 받는 조건으로 계약을 하시길 바랍니다.

(주택임대차보호법을 보시면 됩니다.)

 

 

 

 

* 여기서 한가지 정말 중요한 사항 한가지는 

   위에서 언급드릴 때 모든 조건을 무시하고 소액임차인 범위를 

   단순히 계약 날짜 기준으로 이야기를 드렸는데요. 

 

   반드시 확인해야할 것은 담보물권(일반적으로 근저당권)

   설정일을 봐야 합니다.

 

   만일 A라는 사람이 2023년 2월 21일 이후 날짜에 

   서울특별시 기준으로 소액임차인 범위에 속한 1억6천5백만원에 

   계약을 했다고 하더라도 

 

   만일 담보물권(일반적으로 근저당권) 설정일이 2022년 1월 5일로 

   되어 있다면 2022년 1월 5일 시점의 서울특별시 소액임차인 범위는

   1억 5천만원 이하이기 때문에 (위의 표 참고)

 

    2023년 2월 21일 이후에 1억6천5백만원에  계약한 A라는 사람은

    소액임차인 범위에 해당되지 않아 최우선 변제를 받을 수 없습니다.

 

    즉 소액 임차인 범위를 확인할 때에는 반드시 담보물권(일반적으로 근저당권)

    설정일을 반드시 확인하여 그 날짜 기준으로 소액임차인 범위를 확인해야합니다.

       

월세보증금 최우선변제를 받으려면 두번째?

월세보증금 최우선변제를 받으려면 소액임차인 범위 확인 외에 

 

점유와 전입신고가 필수 입니다.

 

점유는 실제로 그 집에 거주하는 것을 말하며

전입신고는 내가 이 집에 산다고 주민센터 등의 기관에서 

신고를 하는 개념인데요.

 

월세보증금 최우선변제를 받고자 한다면

 

점유와 전입신고가 첫 경매 개시 결정 등기 이전에 이루어져야 하며

배당요구 종기까지는 무조건 유지되어야 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

만일 배당요구 종기전에 집을 비워주거나 다른 장소로 새로운 전입신고를 하게되면 

최우션변제를 받을 수 없습니다.

 

월세보증금 지키기

최우선변제라는 제도가 

분명 일정 부분의 우리 보증금을 보호해 주는 것이 맞긴 하지만

그래서 임차인들에게 너무나도 좋은 제도임에는 틀림없지만 

 

문제가 생겼을 때 100%의 보증금을 돌려받을 수 있는 

방법이 아닙니다.

 

그렇기 때문에 집 계약시에는 

반드시 등기부 등본을 잘 확인하시어 

 

담보물권(일반적으로 근저당권)이 

너무 과하지 않은

(일반적으로 근저당 + 나의 보증금 합산금액이

  매매가의 70 ~ 80% 이하면 괜찮다고 이야기는 하지만

   담보물권이 없으면 당연히 최고 ~!!)

  

그래서 경매가 되더라도 

나의 재산은 지킬 수 있는 수준의 집을

정말 신중히 깊히 생각하시어 

구하시길 바랍니다.

 

내 재산은 내가 지켜야 합니다.